【裁判要旨】

    买受人期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的前提下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似于所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。物权期待权的概念在物权法中没有直接提及，但其权利属性客观存在，需要法律加以确认、保护和规范，以往在司法实践中处理涉及的相关纠纷很难找到适合的法律、法规，近年已有司法解释对此作出相关规定，赋予无过错不动产买受人期待权对抗出卖人债权或物权的效力，在执行程序上对不动产受让人进行优先保护，从而达到维护房屋买受人合法权利、交易安全及社会稳定的目的。下面结合一起执行异议案例来阐述：

    【案情】

    翟某的岳父王某与周某是同乡，通过王某，周某与翟某于2016年4月29日，签订了一份借款合同，约定周某借给翟某35.5万元，期限自2016年4月29日起至2016年9月30日止。当天周某支付现金35.5万元交给翟某。借款到期后，翟某未能按期偿还借款，周某找到翟某索要借款。由于翟某无力偿还，经协商，翟某同意将自己名下的海伦市某尚品城4号楼5单元502室的楼房，作价33万元卖给周某，条件是该楼房在银行有贷款13万元，双方商定：银行有贷款13万元由周某支付，另外20万元用周某到期的债权抵付。2016年10月30日，周某与翟某签订一份买卖楼房协议书，约定：楼房价款33万元，其中：13万元由周某交付给银行，另20万元用33.5万元抵付。同日，周某与翟某签订二手房买卖合同一份，约定房屋价款13万元，用于办理房产过户。20156年10月31日，周某替翟某还清银行贷款，将房产证取回后，又到房产部门办理过户登记手续，递交了申请和相关材料。当日下午4时许，翟某和周某及周某的朋友来到该房屋，打开房门后，翟某将房门钥匙交给周某，周某接收该房屋。次日上午，周某委托亲属更换房门锁芯。在等待取房产证期间，2016年11月1日法院作出（2016）黑1283财保110号民事裁定书，查封翟某所有的位于海伦市某尚品城4号楼5单元502室住宅。2016年11月10日，周某对裁定提出异议向法院递交了执行异议申请书，法院于2016年11月24日作出（2016）黑1283执异4号民事裁定书，驳回了周某的异议请求。

    周某在获知异议房屋被驳回后，于2016年12月9日又向法院提出排除执行的异议。周某认为，自己在查封前依法与翟某签订商品房买卖合同，交付了全部购房款并接收占有该房屋。同时，到房产部门递交了过户申请，由于法院查封而未能取得房产证，不是自身原因未办理过户登记。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院查封该房屋是错误的，应予纠正。

    在开庭审理中，作为被告的蒋某辩称，诉前财产保全周某无权提出执行异议。涉案房屋登记在翟某名下，周某不享有物权期待权，无权请求解除对该房屋的查封。周某与翟某涉嫌伪造借款合同，不存在借贷关系，也因不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形导致周某对诉争房屋不享有无过错买受人的物权期待权。周某与翟某之间签订的《二手房屋买卖合同》不是真实的商品房买卖合同，而是以物抵债协议的一部分，以物抵债协议未办理产权产权过户之前，周某不享有物权，不能对抗法院的查封。

    【裁判】

    法院经审理认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，人民法院应当停止对该财产的执行。本案的争议焦点为周某对执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

    本案中，周某与翟某签订房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且在法院查封之前，作为商品房买卖合同中的买受人周某以清偿银行贷款、用到期债权抵顶部分房款的方式支付了全部房款。翟某于查封前将房屋交付给周某，由周某实际占有。周某支付合同价款后，在能够办理房屋所有权登记手续当天，即向房屋登记部门申请变更，后该房屋在办理过户登记手续过程中被法院查封，周某在未能办理过户手续的情况下不存在过错。该房屋被法院查封时，虽仍登记在翟某名下，但周某已经全部履行了买卖该房屋的义务，并实际占有，享有的是涉案房屋的物权期待权，足以排除强制执行。

    本案的被告蒋某借款纠纷为其他债权，不能优先于已支付全额房款的周某的物权期待权受偿。虽然涉案房屋未办理权属过户登记手续，但是周某是合法占有房屋的，其所享有的占有权亦应受法律保护，被告蒋某的债权不能排斥周某的合法占有权。因此，周某基于享有的物权期待权及合法占有权能够排除涉案房屋的执行。周某请求停止对涉案房屋的执行，理由充分。一审法院作出民事判决：原告周某对位于海伦市某尚品城4号楼5单元502室住宅享有物权期待权；停止对位于海伦市某尚品城4号楼5单元502室住宅执行；法院作出（2016）黑1283执异4号民事裁定书于判决生效时自动失效。

    【评析】

    《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现行体制下，不动产买受人签订买卖合同后，不能及时进行登记的情况较多，买受人取得法律意义上的所有权往往滞后于债权合意。若不赋予无过错不动产买受人物权期待权，其将面临其他金钱债权人就买卖不动产另行变价的风险。

    本案所涉的被告蒋某借款纠纷为其他债权，即通过人民法院强制执行，实现以给付一定数额金钱为目的的债权，而周某享有的是物权期待权，周某对涉案房屋所享有的权利在效力上优先于申请执行人蒋某的债权，故作为执行案件的申请执行人蒋某如申请执行涉案房屋，将妨害案外人周某对涉案房屋享有的实体权益。

    《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该条规定，在未办理过户登记的情况下，只有第三人已经支付全部价款并实际占有房屋，且对未办理登记手续没有过错，人民法院才不得查封。本案中，周某支付了全部房款，已经实际对涉案房屋占有、使用、收益，周某对未办理过户登记并无过错，因此法院不得查封。

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉及的是金钱债权的执行异议之诉，翟某于2016年10月31日与周某签订《二手房买卖合同》，法院于2016年11月1日查封了登记于翟某名下的涉案房屋，周某与翟某在法院查封之前就签订了合法有效的书面买卖合同；周某于签订合同的当天已向翟某支付了全部购房款（替翟某还清银行贷款13万元、另20万元用33.5万元抵付），翟某于签订合同的当天将涉案房屋交付给周某使用，周某已合法占有涉案房屋，周某自2016年10月31日接收涉案房屋后，迅速到房屋登记部门申请变更，后该房屋在办理过户登记手续过程中被法院查封，周某在未能办理过户手续的情况下不存在过错。根据双方签订的《二手房买卖合同》约定，作为涉案房屋的翟某负有为周某办理过户登记的合同义务，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人周某自身原因所致。故法院判决停止执行涉案房屋，是正确的。

    总之，物权期待权的属性表现为两方面，其中排除物权所有人行使物权的属性容易忽视，希望立法能进一步明确，以更好保护买受人的正当权益和维护诚实信用的市场秩序。以往的司法实践中，对物权期待权纠纷的处理往往借助于学理解释，很难找到适用的法规，最高院在办理执行异议和复议案件的司法解释中作出了相关规定，且观点与学界一致，可以作为类似案件处理的依据。

    为此赋诗点评：

    翟某生意急需钱，通过岳父来串联；

    找到老乡周某君，慷慨解囊几十万；

    此款到期未能还，找到翟某让还钱；

    生活拮据给不上，协商用房顶借款；

    签订协议顶账换，周某拿出十三万；

    下欠二十抵借款，全部手续都变完；

    速到房产把名变，递交申请材料全；

    等待房证拿到手，哪知翟某欠人钱；

    人家起诉到法院，申请封房来保全；

    这套住宅被查封，周某一时傻了眼；

    提出异议来法院，裁定驳回没有权；

    再次申请提异议，错误查封要物权；

    法院审理做判断，适用物权期待权；

    判决周某来受偿，停止执行并归还；

    评析此案较新鲜，周某无错把梦圆；

    公正执法随民意，百姓权益得实现。