为深入推进“能力作风建设年”活动，扎实开展“学习型法院”创建活动，进一步提升干警的业务水平和综合素质，海伦市人民法院组织开展“法官大讲堂”系列活动，旨在通过为干警搭建一个学习、交流、展示、提升的平台，以达到传授经验、交流心得、拓展思维、提升能力的目的，激发队伍潜力，为推动审执质效再上新台阶提供源源不断的智力支持。

  主讲人简介：张伟宁，男，汉族，1983年9月出生，中共党员，现任海伦市人民法院共合法庭审判员、三级法官。

  在日常生活中，老百姓购买房产后总会有各种各样的原因没有及时办理更名过户手续，我院处理的张某诉李某执行异议一案中，张某购买李某房产，合同约定房屋价款50万元，首付款20万元，剩余30万元待更名过户后支付。买卖合同签订后张某付了首付款，等张某找李某更名过户时，因该房产暂时五证不全暂无法办理，李某让张某先装修房屋，张某装修新房后，却发现大门上贴上了某区法院的拍卖公告和拍卖裁定。张某该如何保护自己的合法权益呢？张某的请求能得到支持吗？下面我将从三方面简要介绍案外人执行异议制度。

  一、案外人执行异议制度的法律规定

  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

  案外人如果认为自己的情形符合上述法律规定的，可以提出案外人异议，由人民法院执行裁决部门进行审查。异议成立的，裁定中止对涉案不动产的执行；异议不成立的，裁定驳回案外人异议。

  二、如何提出案外人执行异议

  1、谁可以提出案外人执行异议呢？

  《最高人民法院适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条，“案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条规定，向执行法院提出异议。”也就是说，提出案外人异议的主体需要对执行标的享有足以阻却执行标的转让、交付的实体权利（主要为所有权、占有、使用、收益等排他性权利）。

  2、向谁提出案外人执行异议？

  依据前款法律规定，应向执行法院提出异议。也就是说，案外人异议的管辖法院即为受理执行案件的法院，对涉案房产实行查封、拍卖等执行措施的法院，而非不动产所在地法院。

  3、什么时候可以提出案外人执行异议？

  依据《中华人民共和国民事诉讼法》第234条规定，案外人异议应当在执行程序中提出。即执行程序开始后，执行程序终结前提出。执行程序开始后比较容易理解，也就是人民法院受理执行案件后；执行程序终结前则需要特别说明一下，执行程序终结前不能简单的理解为整个案件的执行终结，而是指在案外人提出异议的特定标的的具体执行程序终结前提出，如果特定标的已执行完结，即使债权未全部实现，案件尚在执行过程中，案外人对该特定标的也不应再提出异议。

  三、案外人执行异议阻却法院执行需满足的条件

  案外人想要法院中止对已经购买房产的执行，需要满足一定条件：

  第一，法院正在执行的案件是涉及金钱债权的执行。也就是我们常说的“欠债还钱”的案件，而不是涉及到房屋所有权、抵押权纠纷的案件。第二，案外人在人民法院查封之前就已经和被执行人签订合法有效的书面买卖合同。签订的必须是书面的买卖合同，而且要在法院查封之前就已经签订了买卖合同，如果是法院查封后签订买卖合同并不能阻却法院执行。第三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。关于不动产买卖所涉及到的购房金额往往不是小数目，有一部分买房人交纳了全款，还有一部分人办理了银行贷款，或约定分期付款，案外人仅支付部分款项，但符合合同约定的付款时间和金额，如其将剩余价款按照人民法院执行的期限交付执行，不影响债权受偿，应对案外人的权益予以保护。第四，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。合法占有不局限于在房产内居住生活，比如对房产进行装修、为房产交纳水费、电费、物业费等都可以视为占有该不动产。第五，非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院在指导中将“买受人自身原因”主要归纳为三点，一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。以上三种情形均不属于法律条文保护的范围。

  这时，我们再说回一开始提到的张某，张某找到某区法院后才了解到，李某系一案被执行人，执行中，法院裁定查封张某名下房产。案外人张某便向某区法院提出异议，请求中止对该房产的执行，最终本案裁定，中止对李某名下房产的执行。裁判理由是：本案中，张某李某二人签订《购房合同》的时间早于法院查封该房产的时间；且李某向法院提交了水费、电费、物业费、取暖费的缴纳票据，虽然李某尚未入住该房产，仍可以视为其已合法占有该不动产；李某已按照合同约定交纳20万元首付款，且将剩余30万元购房款按照人民法院的要求存入法院执行款账户；李某多次催促张某办理过户手续，但因客观原因无法办理，属于非因买受人原因无法办理过户登记。因此，案外人李某提出执行异议的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，且能够排除法院执行，最终，法院支持了案外人李某的异议请求。

  制定《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的初衷是为了保护没有过错的买受人的物权期待权。正确理解和适用案外人异议制度，不仅有利于维护执行程序的合法性，且有利于保护案外人的合法权益。但在执行该制度的实践过程中，却常常被恶意的案外人和被执行人串通，成为阻碍法院执行、拒不执行法律义务的挡箭牌，这就需要法官仔细甄别。